La obra pública se recupera fuerte y la privada da señales más moderadas

Los costos de la construcción aumentaron 10% en los primeros cinco meses, mientras que el valor de los inmuebles en dólares crecieron 3,4%.

La actividad de la construcción acumula en el primer trimestre del año un crecimiento del 2,2% interanual que se ve reflejado en el incremento de la producción y demanda de insumos. Este impulso lo da la obra pública; es que pese a un contexto de reducción del déficit primario, el gasto de capital del sector público nacional trepó 7,6% interanual en términos reales.
Según la consultora Ecolatina la inversión privada continúa más rezagada debido principalmente al persistente atraso cambiario que encarece el costo de construcción en moneda extranjera en relación al precio de venta del metro cuadrado en dólares.
Si la lupa se pone sobre la evolución de los costos de la construcción y el valor de los inmuebles en dólares, se observa que mientras que los primeros aumentaron 10% en los primeros cinco meses, el segundo “sólo” creció 3,4%. La inflación en dólares está afectando la rentabilidad de los desarrolladores aunque esta todavía es superior a la observada en 2015. A esto se suma una elevada tasa de interés interna que hace que menos proyectos sean provechosos.
El atraso cambiario hizo crecer el costo de la construcción en moneda extranjera a un ritmo superior a la evolución del precio del metro cuadrado en dólares. Esto incrementó significativamente el costo de reposición vs el precios de venta de los inmuebles, lo que desincentivó el desarrollo de nuevos proyectos edilicios. Con los ingresos de los trabajadores que crecieron por debajo de los costos de los materiales de las obras, la construcción privada en los últimos años perdió impulso.
Como resultado del cepo, durante el último mandato del kirchnerismo el sector público se convirtió en el principal motor de la construcción, no sólo a través del gasto directo de capital (creció 26% en términos reales entre 2012-2015) sino también a partir de los esfuerzos realizados en pos de reactivar la actividad a través del plan ProCreAr.
La salida del cepo significó la normalización del mercado inmobiliario, pero no hubo recuperación de la actividad de la construcción. De acuerdo a las cifras del Indec, en 2016 la actividad se redujo 11,3% en el año (la mayor caída desde el 2009) cayendo a los niveles de producción de 2010.
En cambio, este año la construcción comenzó a dar señales claras de reactivación: hoy es uno de los principales sectores que tracciona la economía. La pregunta que surge es cuáles son los cimientos detrás de esta recuperación y si seguirán vigentes el año que viene.
Los particulares que se ven favorecidos por la nueva política en torno a los préstamos hipotecarios que fomentan la compra de vivienda propia pero no todavía la construcción. Por caso, los créditos hipotecarios otorgados en el primer cuatrimestre para la adquisición de viviendas crecieron 28% interanual en dólares, mientras que aquellos destinados a la construcción no treparon significativamente (+0,8% interanual).
La perspectiva para la construcción en el corto plazo es que las mejoras observadas en los últimos meses se consoliden en lo que resta de 2017, siendo la obra pública el principal motor del sector. Ante este panorama la pregunta a dilucidar es qué pasará el año que viene cuando el gasto electoral pierda dinamismo y, sobre todo, el cumplimiento de una ambiciosa meta de reducción del déficit imponga restricciones sobre dichas erogaciones.
Para Ecolatina será fundamental la ley de Asociación Público-Privada, que se aprobó pero aún no parece estar operativa. De concretarse este tipo de proyectos, se supliría el gasto de directo de capital del Estado y encarar inversiones de infraestructura de mayor envergadura, con un impacto significativo sobre la construcción (además de la mejora sobre la productividad de la economía).
Por el lado del sector privado, la clave para determinar su futuro será la evolución de precios y costos en moneda extranjera: en la medida que la rentabilidad no mejore será difícil esperar un crecimiento significativo de la construcción civil, sea por el lado de los desarrolladores o la construcción realizada por particulares.