A un año y medio de la reforma Código Civil no hay marco legal para barrios cerrados

Los profesionales que administran conjuntos inmobiliarios estiman que es hora de que la Provincia y los distintos municipios marquen el camino a seguir

Nota-PilLos  clubes de campo o barrios cerrados comenzaron el año con incertidumbre respecto a las normas que regularán su giro.

Esos emprendimientos eran supuestos de derechos reales que no estaban regulados por el Código Civil  y eso llevó a que adoptaran formas societarias para poder funcionar, cobrar expensa, contratar y llevar adelante otras actividades.

La modalidad de la sociedad anónima fue la más elegida, pese a que implica  un costo impositivo importante, ya que pagan IVA y Ganancias, entre otras cargas.

Con la reforma de la legislación común, vigente desde agosto del 2015, los comúnmente denominados “countries” quedaron regulados como “conjuntos inmobiliarios”. Básicamente,  el cambio normativo implicó que serán regidos por las previsiones de la propiedad horizontal.

Si bien el artículo 2075 obliga a los barrios cerrados preexistentes a adaptarse a la nueva normativa, no da plazos, lo cual complica el proceso de adaptación a la ley. Además, en el tema no sólo están en juego normativas nacionales, sino especialmente provinciales y municipales, en cuestiones catastrales, registrales y afines.

Los profesionales que administran conjuntos inmobiliarios estiman que tanto la Provincia como los distintos municipios deberían “marcar el camino” en aquéllos tópicos.

Las municipalidades son clave en el tema, ya que son las encargadas de definir las normas urbanísticas que reglamentar las denominadas Propiedades Horizontales Especiales.

Por lo pronto, la Dirección de Inspección de Sociedades Jurídicas –que depende del Ministerio de Justicia del Gobierno de Córdoba- dictó la resolución la 149 (del 2015) estableciendo que las urbanizaciones no pueden ser asociaciones civiles y que tampoco le corresponde a la repartición registrar a los barrios cerrados.

Con el nuevo código, se permite que las sociedades anónimas pasen a ser asociaciones civiles. Paralelamente, se prevé que los barrios que aún no tienen un formato se registren bajo la última modalidad.

En todos los casos,  deben dictarse reglamento, armar el consorcio, y consejo de propietarios.

Para los conjuntos inmobiliarios que no tienen personería jurídica el tema más preocupante son los morosos (por razones de legitimación procesal); las contrataciones de servicios (los administradores o algún vecino en particular debe figurar como parte) y la cuestión de las normas de convivencia.

En tanto, para los que tienen personería los deudores también son un problema, ya que se discute en la jurisprudencia si una sociedad anónima puede reclamar  -vía juicio ejecutivo- para cobrar gastos comunes. También enfrentan desafíos con respecto a los costos de mantenimiento de la figura societaria.

Otro tema central que se relaciona con la adecuación al nuevo Código Civil es la cuestión de las calles internas, ya que el la mayoría de las urbanizaciones son públicas, a pesar de estar cerradas.

Desde el sector hay expectativa para que se arme un marco normativo que permita de una manera ágil y no tan onerosa que se adapten al nuevo marco regulatorio. Aunque era previsible que el “proceso de ajuste” fuera prolongado, las fuentes consultadas manifestaron sus quejas por la inacción estatal.

En  Córdoba  hay unos 250  barrios cerrados y abiertos con vigilancia, entre otros formatos. Todos ya deberán estar adaptados a la nueva modalidad jurídica.